토지거래허가구역 지정 확대로 갭투자 잡을 수 있을까?

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란 일정 지역 내에서 토지(주택 포함)를 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 허가 없이 계약을 체결하면 효력이 발생하지 않으며, 실거주 목적이 아닌 투자성 매매는 사실상 불가능합니다.

서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 2,200개 단지 40만 가구를 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 확대 지정했으며 필요시 기간 연장을 검토하기로 했습니다.

갭투자는 전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식으로, 소액의 자기자본만으로도 부동산을 보유할 수 있는 특징이 있습니다. 특히 강남 3구를 중심으로 갭투자 거래가 증가하면서 집값 상승을 부추긴다는 지적이 많았습니다.

토지거래허가구역이 지정되면 2년 이상 실거주 목적의 매매만 허용되므로, 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 원천 차단됩니다.

토지거래허가구역 시행으로 투자 목적의 매매가 사실상 차단됩니다. 즉, 기존 갭투자 방식인 ‘전세를 낀 매입’이 불가능해집니다.

갭투자가 어려워지면, 기존 투자자들이 보유 주택을 매도할 가능성이 높아져 일시적인 매물 증가가 발생할 수 있습니다.

정부는 갭투자가 줄어들면 주택 가격 상승세가 둔화될 것으로 기대하고 있습니다. 실제로 과거 2020년 서울 강남, 송파 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐을 때 단기적인 집값 안정 효과가 있었습니다.

실거주 목적의 매매도 구청의 허가를 받아야 하기 때문에 거래 자체가 위축될 가능성이 큽니다.

토지거래허가구역으로 적용되지 않은 지역으로 투자 수요가 이동하면서, 비규제 지역의 집값 상승이 유발될 수 있습니다.

과거 사례를 보면 토지거래허가구역 지정 후 일정 기간이 지나면 다시 시장이 반등하는 경향이 있었습니다. 장기적인 시장 안정 효과가 지속될지는 미지수입니다.

정부는 이번 조치 이후에도 집값 상승이 지속될 경우 추가 규제를 예고했습니다.

이러한 추가 규제는 부동산 시장을 더욱 위축시킬 가능성이 높습니다.

이번 토지거래허가구역 지정은 단기적으로 갭투자를 억제하고, 집값 상승을 둔화시키는 효과를 가질 것으로 예상됩니다.

하지만 실거주자의 거래 불편과 풍선 효과 등 부작용이 존재하며, 장기적인 시장 안정 효과는 미지수입니다.

정부의 추가 규제가 예고된 만큼, 앞으로의 시장 흐름을 면밀히 살펴보는 것이 중요하며 이번 규제가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 계속해서 주목할 필요가 있습니다.

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